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IFRS 16 : transformer une contrainte en opportunité

La norme IFRS 16 oblige les sociétés utilisant les standards comptables internationaux à modifier dès janvier 2019 leur comptabilité des contrats de locations opérationnelles (contrats de bail, de location de véhicules, etc.) Pour s’y préparer, les directions financières ont collecté une masse d’information sur ces contrats. Cette information, riche d’enseignements, peut permettre de dépasser la seule obligation comptable pour prendre des décisions positives sur les finances des entreprises.

La norme IFRS 16 bouleverse la manière de comptabiliser les baux

Ce changement impactera la plupart des contrats de bail. Les Directeurs Financiers s’y sont préparés en calculant les nouvelles valeurs à comptabiliser. Au bilan, il faut valoriser les engagements contractés dans leurs baux. Au compte de résultats, il faut éclater les loyers entre amortissements et intérêts.

Ainsi, la norme IFRS 16 va bouleverser les ratios des entreprises. Les sociétés de notations expliquent à leurs clients comment prévoir l’impact que ce changement aura sur leur note. En synthèse : dégradation des ratios d’endettement et jeu de vases communicants sur les différents agrégats du compte de résultats.

En conséquence, les décisions passées sont maintenant obsolètes au regard de leur impact financier. Cela devrait inciter les entreprises à reconsidérer le mode d’occupation de leurs locaux.

En immobilier, la norme IFRS 16 impose de maitriser son portefeuille des sites et des baux

Pour répondre aux besoins de la norme IFRS 16, les directions financières doivent recenser, entre autres, l’intégralité des baux de l’entreprise. Au regard de la nouvelle norme, ce recensement permet de catégoriser la nature des engagements et de valoriser les loyers actuels et futurs.

Pour certaines entreprises, centraliser et maintenir la base des contrats de bail nécessite un effort conséquent. Cet effort est d’autant plus amer que le passage à la nouvelle norme dégrade les ratios d’endettement des sociétés.

Pour apprécier la mise en place de ces nouvelles règles, il faut donc aller plus loin…

Aller au-delà de la mise en place de la norme

Le recensement des sites et des baux est le premier pas d’une démarche d’amélioration constante de la performance immobilière de toute entreprise. Il fournit une image précise des implantations actuellement en place, de leur typologie et de la majorité des coûts associés.

Il serait dommage d’avoir fait l’effort de construire cette image précise et de ne pas chercher à en tirer profit !

Maximiser la performance immobilière

La norme IFRS 16 change la manière de comptabiliser les engagements des baux, mais pas le cash associé. Avec la vision financière exhaustive du parc immobilier existant, il est possible d’entamer des réflexions qui auront des conséquences positives au bilan, au résultat et aussi sur le cash.

Ma structure d’occupation est-elle optimale par rapport à mes objectifs bilantiels et d’exploitation ?

Occuper des locaux dont on est propriétaire ou locataire devient comptablement similaire avec la norme IFRS 16. Dès lors qu’un contrat de bail classique diminue la capacité à s’endetter, il peut redevenir intéressant d’acquérir une partie de ses locaux. Dans le même temps, occuper des locaux en centres d’affaires classe ces prestations en contrat de service, donc hors IFRS 16, avec les conséquences financières associées. La question est donc de réfléchir un nouvel équilibre à atteindre pour le portefeuille de sites d’une entreprise. Cette question peut aussi prendre en compte l’image que les sites occupés et les nouveaux modes de travail qu’ils induisent véhiculent auprès des clients et des employés. La performance immobilière est alors plus large que la seule performance financière.

Le niveau de mes coûts est-il conforme aux prix du marché ?

En disposant de la vision précise des conditions financières de ses baux, on peut alors les confronter aux valeurs locatives de marché. Renégocier périodiquement les baux des sites devenus plus chers que le marché local est bien ici le propos.

Le niveau de mes coûts est-il conforme aux contrats que j’ai signés ?

La relecture des baux est fréquemment l’occasion de constater que les bailleurs surfacturent certains loyers ou charges locatives. Il est le plus souvent rentable de dédier des moyens (internes ou externes) à vérifier cette conformité . En outre, détecter des erreurs des bailleurs place l’entreprise en meilleure situation lors de négociations.

Les trois questions citées ci-dessus ne sont que quelques exemples du champ des possibilités. La connaissance fine du portefeuille des sites et du mode de leur occupation permet toute une liste de questions dont les réponses forment les actions qui permettent d’optimiser sa performance immobilière.

Transformer une contrainte en opportunité

Si la mise en place de la norme IFRS 16 est d’abord vécue comme une contrainte par les entreprises, celles qui s’arrêteront au seul aspect comptable de la norme n’en tireront pas le meilleur bénéfice, voire la subiront comme un désagrément. Toutefois, la connaissance fine du portefeuille immobilier imposée par cette norme forme le terreau d’actions permettant de revoir en profondeur la politique immobilière des sociétés et d’en tirer alors le meilleur bénéfice.

 

Olivier Leboulanger

Associé Agileam

 

Pour approfondir le sujet, voici des liens vers 3 articles :

LES ECHOS / Limiter les impacts de l’IFRS 16 en repensant le management des fournisseurs de services

AGEFI / IFRS 16, le prochain moteur du marché immobilier

DAF Mag / IFRS 16 : Un résumé condensé de la nouvelle norme