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Centres commerciaux : Les bailleurs ont mangé leur pain blanc…

En matière de centres commerciaux, relations contractuelles déséquilibrées entre bailleurs et locataires et suréquipement des villes ont conduit à une évolution très inégale de l’occupation. A tel point que l’on constate un coup de frein des prises à bail, y compris sur les zones commerciales neuves.

Des projets à foison…

La construction ou l’extension des centres commerciaux semble ne jamais devoir cesser. Les derniers projets sortis de terre sont révélateurs en la matière : Extension de Parly II, Grand Plaisir, Metz (Programme Muse), Honfleur (Normandy Outlet), Carré Sénart. Toutes les villes sont touchées par le phénomène. Ces projets de création ou d’extension, alors même que les dernières constructions peinent à faire le plein de consommateurs prêts à ouvrir leur portefeuille, posent question. C’est un peu comme si les grandes foncières considéraient que la multiplication des « centres commerciaux » constitue une source inépuisable de revenus. Sans tenir compte dans son équation de la capacité réelle de sa zone de chalandise, et de son taux d’équipement.

Pourtant, les preuves de suréquipement ne manquent plus : centres-villes désertés, objets de projets de revitalisation de la part de mairies dépassées par un phénomène qu’elles peinent à cadrer, explosion de la vente en ligne et des Drives qui déplace l’activité vers des locations d’entrepôts et plateformes de stockage bien moins onéreux, décollages difficiles de nouveaux centres commerciaux annoncés à grands renforts de communication (Le Millénaire, Aéroville, démarrage compliqué de One Nation), déshérence des centres moyens ou plus vétustes qu’il faut désormais penser à reconvertir, et preneurs de plus en plus regardants sur les conditions financières des baux qu’ils signent ou renouvellent.

Ces signaux devraient alerter les foncières sur la nécessité de repenser un modèle vieillissant, voir dépassé. Le manque de nouveauté et une créativité insuffisante face à la croissance du Net mettent aujourd’hui en risque les centres les plus modernes.

Les opérateurs de centres commerciaux pressés de toutes parts…

Et ce ne sont pas les difficultés rencontrées par les opérateurs qui arrêtent les promoteurs. Les marchés conventionnels (Prêt à porter, chaussure, l’électro-ménager…) ont dû revoir leurs méthodes de distribution et/ou leurs concepts et réinventer leurs offres pour pouvoir survivre face aux GAFA (Google, Amazon, etc.). Dans le même temps, les opérateurs de ventes privés, ou ceux d’achats groupés en ligne, qui eux se passent facilement d’un réseau et misent sur quelques concepts-stores et flagships pour développer leur image, connaissent une croissance sans précédent.

Les bailleurs ont tendance à ne miser que sur les « TGE » (Très Grosses Enseignes) pour commercialiser les surfaces de leurs centres, sur le principe de la plus grosse capacité financière. Dans le même temps, ils ont une forte tendance à « oublier » de consulter les payeurs préalablement à la prise de décisions coûteuses sur leurs centres commerciaux (travaux d’amélioration, de modernisation, de restructuration ou d’extensions). Ce faisant, les foncières ont finit par générer une méfiance « à priori » des nouveaux acteurs, ces entreprises aux concepts innovants qui auraient pourtant un vrai intérêt dans la relance des centres obsolètes ou désuets, et qui réfléchissent autrement leur distribution.

Cette nouvelle définition des stratégies de vente, l’absence des nouveaux concepts dans les centres commerciaux, et la multiplication de points de vente des enseignes les plus communes provoque une uniformité de l’offre qui nuit à la fréquentation…

Évolution des modes de consommation…

Aussi, les loyers maximisés au delà du raisonnable, et la rentabilité minimum et surveillée accordée aux locataires par des bailleurs tout puissants, ont provoqué la disparition des petits artisans  et des commerçants indépendants, incapables d’assumer des coûts d’implantation exorbitants.

Les bailleurs recherchent l’équation « chiffre d’affaire = bénéfice », ce qui ne permet pas aux petites enseignes atypiques, aux activités innovantes et originales, donc attractives, de s’implanter facilement. Et cette situation entraine peu à peu l’offre à végéter sur une uniformité désespérante pour un consommateur ultra-sollicité, moins riche, et plus attentif à sa consommation. A cet égard, le mouvement actuel des clients vers des magasins proposant une alimentation, mais aussi des équipements plus respectueux de l’environnement et des producteurs, ne disqualifie-t’il pas, du moins partiellement, le modèle de distribution intensif proposé par les centres commerciaux ?

C’est une autre piste qui pourrait expliquer, du moins en partie, le désamour pour les nouvelles constructions peu conformes aux aspirations actuelles tournées vers les circuits courts, les relations équilibrées, et les produits fermiers ou bio.

Repenser l’architecture, adjoindre une offre ludique et rendre le parcours plus confortable ne change pas les données du problème : Des centres commerciaux concentrés en nombre sur des zones de chalandise sursaturées, un coût prohibitif des charges dépassant parfois de plusieurs centaines d’euros au m² le loyer facial, un loyer sans cesse réajusté sur une VLC (Valeur locative commerciale) maintenue artificiellement par des règles extra-légales imposées brutalement, l’impossibilité de négocier un fair-deal en matière de conditions financières, une rentabilité durement impactée par un taux d’effort calculé au plus juste par les bailleurs pour maximiser leur rentabilité, tout cela empêche les locataires de développer leur propre bénéfice.

Des conditions de prise à bail intenables en centres commerciaux…

In fine, la logique « Investisseur» menée par les bailleurs, qui comporte la mise en place de nouvelles techniques très discutables pour augmenter le chiffre d’affaire (internalisation de la gestion refacturable, multiplication des honoraires de gestion, création de sociétés internes de courtage d’assurance par exemple), manifestement déséquilibrée et judiciarisée à outrance, génère ces dernières années une « rébellion » des locataires, qui se regroupent pour mieux lutter, et vont jusqu’à refuser de resigner un bail qui leur serait par trop défavorable.

A cet égard, les enseignes ont entamé une refonte de leur modèle de distribution basée sur la conservation d’un nombre de magasins plus restreint, très bien placés sur des centres commerciaux et des centres-villes en emplacement n°1 ou prime, et délaissent désormais les zones moins attractives ainsi que celles ou leur rentabilité est trop fortement impactée par les obligations ressortant des baux.

En contraignant, par des conditions financières « unfair » et une attitude rigide leurs locataires à mener ce type de réflexion, à se regrouper, à repenser leur schéma directeur, et à faire monter en puissance leurs ventes en ligne, les bailleurs trop gourmands n’ont-ils pas tué la poule aux œufs d’or ?

Laurence Piloz

Associée – Agileam

Sources : https://www.lsa-conso.fr/le-commerce-specialise-en-chute-de-4-8-en-mai-2018-panel-procos,291441