Schéma Directeur Immobilier : l’avenir est à l’Agilité
22 octobre 2018
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L’immobilier, incontournable d’une saine gestion d’entreprise

La période est aux économies, à la prudence en matière de dépenses, aux achats raisonnés. Il est donc temps que le poste immobilier devienne lui aussi un incontournable d’une saine gestion dans toutes les entreprises !

 

Le 2ème ou 3ème poste au bilan…

 

cela a pris du temps, mais aujourd’hui de nombreux clients nous remontent – un peu interloqués – qu’ils ont chaque jour un peu plus conscience du coût complet du poste immobilier. Celui-ci pointe en effet en 3ème place des dépenses de leur entreprise ! (Voire en 2ème si l’on prend en compte les charges indirectes comme les coûts d’

installation par exemple)

Certains DRH, comme celui de Nexity Matthieu Wargnier, considèrent même que le coût de l’immobilier « pur » représente à lui seul plus de 40% du coût total d’un poste de travail !

https://www.bienetre-pro.com/12655e-serait-cout-moyen-poste-de-travail-dun-salarie/

Une prise de conscience finalement assez récente dans une économie où la recherche de rentabilité et de rationalisation des dépenses est pourtant un mot d’ordre partagé de longue date.

 

Difficile de faire autrement !

Buzzy Ratios 2017 – ARSEG

Le discours de nombreux dirigeants en la matière est souvent fataliste :

« On ne peut pas y faire grand-chose ! », « Le poste immobilier est incontournable »,  « Il faut bien loger les collaborateurs et leur offrir des conditions de travail motivantes ! »

Pour certains, leurs locaux sont avant tout leur outil de travail : entrepôts, salles de formation, laboratoires, sites de production … Un prérequis sans lequel l’entreprise n’aurait pas d’objet !

Pour d’autres, le coût de leur immobilier est assimilé à une dépense de communication.

C’est vrai bien entendu pour les flagships, les show-rooms de certaines entreprises, les sites de prestiges (sièges sociaux notamment). Cependant, en dehors de ces situations très spécifiques, qualifier les coûts liés à l’immobilier de « coûts de communication » ne serait-il pas un moyen d’habiller une réalité plus triviale ? L’immobilier peut coûter très cher si l’on ne s’attache pas à en maîtriser tous les aspects financiers. Le qualifier de « coût de communication » n’en diminuera pas l’impact financier !

Qu’il soit défini et structuré selon les besoins de l’entreprise du point de vue de son métier, de son image, de son plan de communication (ou tous ces aspects en même temps), il n’est plus possible aujourd’hui de regarder avec fatalisme et passivité s’envoler le coût de l’immobilier !

L’immobilier d’entreprise doit impérativement être l’un des piliers d’une gestion saine, anticipatrice et maîtrisée pour toute société.

 

Alors, … on fait quoi ?

 

Dans cette perspective, plusieurs questions se posent aux décideurs :

  1. Louer ou acquérir tout ou partie des locaux nécessaires à leur activité ?
  2. Y a-t-il une marge de manœuvre pour optimiser les coûts (loyers ET charges) ?
  3. Les surfaces occupées sont-elles optimisées, optimisables ?
  4. L’introduction des nouvelles habitudes de travail (home office, flex office, bureaux de passage externes pour les équipiers itinérants) sont-elles l’occasion de réduire les surfaces louées (pardon, de les « optimiser » comme on dit pudiquement) ?

 

  • Location versus acquisition :

La norme IFRS 16 – qui entre en vigueur à compter du 1er janvier 2019 – est l’occasion pour de nombreuses entreprises d’envisager différemment leur stratégie. Les baux figureront demain au bilan. Il faut peser l’intérêt de s’engager dans un bail qui pèsera sur la dette de la société contre l’intérêt d’investir. Cela quitte à créer de la dette (qui peut par ailleurs se transformer en « réserve de cash » à l’occasion d’une opération de sales and lease back quand l’entreprise a besoin de libérer des fonds) !!!

Puisque l’IFRS 16 permet d’assimiler (ou de rendre comparable) un loyer immobilier à un investissement, pourquoi ne pas se poser clairement la question et arbitrer : location ou acquisition ? Aux chefs d’entreprises de mesurer l’intérêt pour telle option plutôt que telle autre.

 

  • Optimisation des coûts :

La maîtrise des coûts de l’immobilier ne se limite pas à une négociation âpre du loyer et de ses mesures d’accompagnement (franchises ou allègements) au moment de la signature du bail.

Elle se cache aussi dans toutes les « petites » clauses financières, d’aspect inoffensif (ou que l’on pense incontournables), et qui peuvent renchérir drastiquement le coût du m² loué. Et qui s’appliquent depuis les travaux préalables à l’entrée jusqu’à la sortie finale des locaux. L’entreprise doit porter son attention sur les détails du bail dont les effets financiers peuvent se révéler à moyen ou long terme, et penser en permanence à en contrôler la juste facturation. Et ainsi maîtriser tous les aspects de ce poste de coûts.

 

 

Nathalie Remaud

Associée Agileam

Approfondir la réflexion :

https://agileam.com/ifrs-16-transformer-une-contrainte-en-opportunite/

https://agileam.com/schema-directeur-immobilier-l-avenir-est-a-l-agilite/