Les Syndics, vrais partenaires des copropriétaires ?
L’équilibre des relations au sein d’une copropriété tertiaire peut être délicat : copropriétaires majoritaires et tout-puissants, mauvais payeurs, copropriétaires peu voire pas impliqués dans la vie de l’immeuble ; les sujets de conflits ne manquent pas et peuvent fragiliser le fonctionnement de l’ensemble immobilier ! Le projet de Loi Elan en cours de discussion au Parlement prévoit justement de s’attaquer au sujet pour fluidifier les prises de décisions et le fonctionnement courant de la copropriété.
Pourtant, le Syndic reste l’élément clé qui garantit au quotidien le bon fonctionnement de la copropriété.
Souvent vu comme un simple relai « comptable », il a en fait un rôle bien plus complexe.
Véritable « bras armé » du Syndicat des copropriétaires, il est le chef d’orchestre qui met en musique la stratégie décidée sur l’immeuble ; il relaye les décisions prises en AG et les transforme en actions concrètes.
Le Syndic de copropriété est tout à la fois le gestionnaire de l’immeuble (du point de vue comptable comme technique), un arbitre (entre les bailleurs, les locataires, les prestataires), un négociateur, un conseil (technique, juridique), etc. Il doit également – en permanence – garantir une gestion saine des comptes de l’immeuble.
Mais le Syndic doit être plus que cela encore.
En dehors des préoccupations que chaque copropriétaire peut légitimement avoir sur la rentabilité de son investissement, le Syndic doit avoir une vision claire, prospective, du devenir de l’immeuble. Tout comme un Asset Manager, il doit être source de propositions, être à l’écoute du marché, de ses besoins, des évolutions du segment sur lequel se positionne le bien immobilier géré pour conseiller et accompagner ses clients, les copropriétaires.
Mais dans la réalité, qu’en est-il vraiment ?
Se contentant souvent du simple rôle de collecteur de fonds, le Syndic se positionne comme un interlocuteur lambda, répondant aux questions et demandes d’ordre comptable des copropriétaires, et prend rarement des initiatives.
Les copropriétaires en sont partiellement responsables !
Ils regardent toujours avec beaucoup de suspicion ceux qui leur présentent des budgets en augmentation, même quand il s’agit de travaux d’entretien ou de mise aux normes incontournables, ou tout simplement de mesures concourant à la simple préservation du bien.
En se rémunérant par un pourcentage du montant des travaux, le Syndic rend potentiellement suspecte toute dépense proposée hors budget courant : est-elle réellement nécessaire, doit-elle être réalisée cette année ou ne pourrait-elle pas être reportée d’un ou 2 exercices, est-elle correctement dimensionnée, les budgets ont-ils été approchés de la façon la plus économiquement réaliste ?
Mais la problématique de la rémunération n’est qu’un aspect de cette défiance qui s’est installée entre les Syndics et les copropriétaires : un simple forfait selon le montant des travaux résoudrait cette question.
Non ! Le vrai problème vient de plus loin.
Des mandats peu clairs, des changements d’interlocuteurs qui ne permettent pas d’assurer la continuité de l’information au sein des équipes d’un même cabinet ou – plus compliqué encore – des changements réguliers de prestataires (avec perte des archives , de l’historique, des détails de la vie de l’immeuble qui ont conduit à la situation actuelle), des modifications successives du Règlement de Copropriété dont on ne sait plus expliquer l’origine et dont on ne maîtrise plus les implications sur les grilles de charges, tous ces constats qui insécurisent les copropriétaires en mettant en évidence une gestion sans anticipation, un manque de structuration du métier de Syndic.
La vie d’une copropriété est un ensemble complexe de facteurs dont le Syndic est tenu d’assurer en permanence la cohérence et la maîtrise pour pouvoir répondre au mandat de gestion qui lui a été confié par le Syndicat des copropriétaires. Il doit garantir la saine gestion à laquelle nous faisions référence plus haut, et accompagner les mandants dans l’intégralité de la gestion du bien immobilier (et pas simplement dans le simple aspect comptable du mandat).
Le projet de réforme porté par la Loi Elan a pour vocation initiale – comme souvent – de protéger les copropriétés d’habitation. Elle aura des répercussions sur les copropriétés tertiaires.
Le GRECCO – Groupe de travail composé d’avocats, experts, géomètres, notaires et universitaires (on peut noter avec regret qu’aucun représentant des copropriétaires ou associations de consommateurs n’ont été associés à la réflexion) – qui a étudié le sujet, a d’ores et déjà prévu la création pour les copropriétés tertiaires d’un Conseil d’Administration (CA) qui aura pour rôle de fluidifier le fonctionnement de la copropriété en suppléant aux AG traditionnelles, en ayant une délégation de pouvoirs étendue et en introduisant une plus grande souplesse dans les majorités nécessaires aux votes de certaines décisions par rapport à l’actuel Conseil Syndical. Il a également inscrit l’action en nullité de la répartition des charges, allant dans le sens de la décision de la Cour de Cassation qui s’est déjà prononcée depuis de nombreuses années.
Le texte, en discussion au Parlement, devrait être présenté au vote avant les congés d’été. On attend avec impatience les décrets d’application qui en découleront et leurs implications sur la vie des copropriétés tertiaires !
Reste à espérer que ces transformations en profondeur de la Loi du 10 juillet 1965 amèneront les Syndics à transformer leur mode de fonctionnement actuels pour devenir plus pro-actifs et être enfin les vrais partenaires que tous les copropriétaires tertiaires attendent pour une gestion optimisée de leurs biens immobiliers !
Nathalie REMAUD, Associée et Consultante Senior Agileam
