Organisation spatiale et territoriale, ou l’avènement de l’Immobilier Agile

Nouvelles normes comptables, nouvelles règlementations, nouveaux modes de travail, nouvelles organisations, internationalisation… nombreuses sont les évolutions sociétales et commerciales qui amènent les décideurs à repenser l’organisation spatiale et territoriale de leur entreprise. Un nouveau mode d’implantation plus Agile, destiné à suivre les exigences de souplesses d’aujourd’hui et à favoriser la performance.

Coûts de production et charges en augmentation

L’augmentation des coûts immobiliers directs et indirects s’explique par de nombreux facteurs imbriqués : Hausse des coûts d’installation (notamment du fait des nouvelles technologies), variations indiciaires qui déconnectent les loyers des prix de marché, baux de plus en plus contraignants qui mettent « tout » à la charge du locataire (et ce malgré les efforts de la loi Pinel pour limiter les abus), hausse du coût de l’énergie, hésitations au déménagement du fait du coût social des projets, hausse des coûts d’entretien et de mises aux normes d’immeubles vieillissants, problématiques émergentes des HQE, BBC et autres labels…. 

Les taxes également contribuent à alourdir la facture : la réforme des Valeurs locatives foncières ne mène pas les entreprises vers un impôt maîtrisé, mais vers une augmentation exponentielle de leurs impôts, qui si elle a le mérite d’être étalée sur dix ans, se conjugue le plus souvent par deux (IF et CFE étant soumis aux mêmes règles de calcul).

La hausse des coûts indirects d’exploitation des immeubles, et les contraintes de production ont conduit de la même façon les grands industriels à expatrier une partie de leurs implantations, et à repenser leur schéma Directeur et leur maillage territorial.

Mais penser l’immobilier uniquement en termes de coûts d’exploitation et/ou de production ne suffit pas. Car la vraie richesse de l’entreprise, ce sont les femmes et les hommes qui la composent… 

Un challenge avant tout social…

Maintenir la motivation des salariés en période de réduction d’effectifs, de fortes contraintes budgétaires, et de contrôle accru de l’EBIT, tel est l’objectif.

Plus que faire baisser l’absentéisme et la procrastination, il s’agit d’encourager l’intrapreunariat, l’autonomie, et la performance. De rendre les salariés acteurs impliqués du résultat. 

Penser cet objectif va plus loin que la distribution de primes ou l’organisation de séminaires. Les collaborateurs d’aujourd’hui ont des attentes différentes, reliées à leur mode de vie. Ils doivent parvenir à concilier vie de famille et vie professionnelle notamment. Ils ne pensent plus leur avenir forcément dans la même entreprise, mais surtout, ils ne le pensent plus dans la même ville, la même région, voire le même pays.

Pour fédérer des talents de plus en plus souples, indépendantes et adaptables autour de ses projets et objectifs, l’entreprise doit évoluer vers une plus grande agilité sociale, spatiale et territoriale. Elle doit repenser ses modes de travail et, par là-même, ses modalités d’implantation.

Elle doit aussi revoir ses outils, et utiliser toutes les potentialités offertes par les nouvelles technologies…

L’apport des nouvelles technologies en appui des entreprises

Dans ce domaine, la numérisation de la relation, y compris client, et la facilitation des déplacements permet de reconsidérer très largement les contraintes organisationnelles.

Les transports offrent de multiples possibilités. Des salles dédiées au sein même des aéroports et des gares, mais aussi une connectivité maintenue au sein même de certains véhicules.

La présence au bureau diminue, tandis que la mobilité augmente. Il est possible désormais de travailler n’importe où, n’importe quand, mais plus n’importe comment !

Les apports de la fibre et le développement de la 3 et de la 4G, le futur avènement de la 5G, permettent de repenser complètement l’organisation de la journée. A cet égard, les zones « blanches » de plus en plus rares, évitent le gaspillage de temps.

Résultat ?

Des collaborateurs de moins en moins à leur « bureau » physique.

Alors quel Schéma Directeur est l’idéal ?

Raisonner la nature de son implantation et les outils de travail, dont l’immobilier fait partie, en fonction des besoins de l’activité de l’entreprise et du profil de ses collaborateurs, est fondamental.

Les questions préalables englobent les besoins découlant des profils de postes majoritaires et de l’activité elle-même : L’entreprise a-t ’elle besoin d’être physiquement proche de ses clients ? A-t ’elle des normes spécifiques à respecter ? Les salariés ont-ils des besoins particuliers en nature de locaux ? Comment ceux-ci peuvent ils être pris en compte de la façon la plus efficiente ? Le collaborateur est il plutôt nomade, plutôt sédentaire ? Est-il très connecté ou pas du tout ? Quel est l’ADN social de l’entreprise ? Peut il évoluer, s’adapter aux nouvelles normes, aux nouvelles exigences ? Quels outils peuvent permettre la transition, voire la transformation des techniques et bâtiments ?

C’est l’ensemble de ces questionnements, et les réponses qui y seront apportées, qui permettront de faire évoluer le mode d’installation en l’adaptant avec souplesse aux besoins actuels et anticipés de l’entreprise.

L’organisation spatiale notamment, se repense différemment, et peut revêtir de nombreuses formes coexistantes pour les personnels les plus mobiles…

Le bureau individuel se conjugue-t’il encore au futur ?

Si certaines professions ont toujours besoin d’un bureau localisé et stable, elles sont de moins en moins nombreuses. 

Même les postes dits « sédentaires » prétendent à une organisation différente, qui puisse leur permettre de souffler sur le plan des transports quotidiens, et peuvent se conjuguer au télétravail partiel.

Quant aux postes dits « nomades », leur présence au bureau dépend avant tout des réunions indispensables au bon fonctionnement de l’entreprise, éventuellement à la présence de stock ou de matériels spécifiques (machines, entrepôts, ateliers…), ou pour l’utilisation des outils connectés (Conférences téléphoniques ou visuelles notamment).

Partant de là, le bon vieux « poste de travail » avec la photo des enfants (ou du chien) tend à disparaître, remplacé par des bureaux partagés, organisés en nombre calculé au plus juste par rapport au taux de présence physique des collaborateurs et aux besoins spécifiques de leurs postes.

Ils pourront être additionnés de micro-espaces permettant de s’isoler, ou d’espaces communs dédiés au travail en commun, en collaboration, ou par équipes-projets, parfaitement adaptés à certains nouveaux métiers (start-up, créatifs, …)

Dans le nouveau schéma, les locaux sont non seulement connectés, mais ils offrent aussi un gain de temps et d’énergie aux salariés par les services qu’ils associent : crèches à proximité, salles de sport intégrées, RIE, voire restaurants intégrés, conciergerie, etc. 

Le Campus d’Entreprise, signifiant de son ADN, moderne et bien situé, a de beaux jours devant lui.

Les espaces collaboratifs permettent d’accéder aux mêmes services que les campus, tout en faisant des économies substantielles. Une implantation de petite taille, ou les collaborateurs ne viennent qu’une ou deux fois par semaine, peut tout à fait se situer dans ce type d’espace. Ils offrent l’avantage de la technologie, de la concentration d’entreprises et du confort, sans les coûts associés à un local permanent…

L’avenir sera mobile…

Maintenir l’envie et développer le CA en adaptant les méthodes et les outils au quotidien, et en offrant une image souple et moderne est devenu une condition de la réussite. Des régions comme l’Ile de France, confrontées à une mobilité de plus en plus complexe, et l’accessibilité des régions, permettent une redéfinition du besoin en locaux efficaces.

Les nouveaux services : Coworking, centres d’affaires, et bureaux partagés, permettent d’éviter l’écueil de l’isolement et d’une potentielle plus grande solitude, tout en respectant l’obligation de performance : « 1 peu au bureau, 1 peu à la maison, beaucoup sur le terrain »